🦄 Sposoby Rozliczania Centralnego Ogrzewania

Regulamin okrešla zasady rozliczania kosztów dostawy wody zimnej, centralnego ogrzewania, podgrzania wody oraz odprowadzania écieków wszystkich lokali mieszkalnych i uŽytkowych znajdujqcych siç w zasobach Spóldzielni, w budynkach wyposaŽonych w instalacjç centralnego ogrzewania i centralnq cieplQ wodç uŽytkowq. 1. centralnego ogrzewania. §2 Podstawą rozliczania energii cieplnej jest koszt całkowity zakupionego ciepła dla danego budynku lub węzła , naliczony fakturami Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej, poniesiony w okresie rozliczeniowym. Na koszt ten składają się: 1. poczet kosztów centralnego ogrzewania na podstawie zużycia budynku w poprzednim okresie rozliczeniowym z uwzględnieniem aktualnej wartości kosztów ciepła. § 6 1. Koszty ciepła c.o. rozlicza się odrębnie dla każdej JR w okresach rocznych wg harmonogramu ustalonego z firmą świadczącą serwis rozliczeniowy. 2. ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW ENERGII CIEPLNEJ DLA CENTRALNEGO OGRZEWANIA I PODGRZANIA WODY UŻYTKOWEJ POSTANOWIENIA OGÓLNE § 1. Niniejsze zasady mają zastosowanie do wszystkich lokali w budynkach zarządzanych przez ChSM, wyposażonych w instalację centralnego ogrzewania lub centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody. 1) rejestruje ilość pobranego do ogrzewania ciepła. W tym celu mierzy w sposób ciągły – mechanicznie lub ultradźwiękowo – objętość przepływającej przez niego gorącej wody oraz – za pomocą dwóch czujników – jej temperaturę w przewodach zasilającym i powrotnym. Cyfrowy przelicznik na podstawie tych trzech wartości Projekt rozporządzenia to efekt uchwalonej w kwietniu noweli ustawy o efektywności energetycznej, która zobowiązała MKiŚ do przygotowania odpowiedniego rozporządzenia dotyczącego indywidualnego rozliczania mieszkańców bloków z wykorzystywanego ogrzewania, a także ciepłej wody. W uzasadnieniu wyjaśniono, że celem nowego Ocena prawidłowości rozliczania kosztów ogrzewania w budynkach wielorodzinnych … 107 W przypadku przyjętego regulaminu rozliczania z użytkownikami lokali miesz-kalnych w przedmiotowych budynkach zastosowano bardzo niekorzystny zapis, zakładający stosowanie współczynników korygujących tylko przy rozliczaniu kosztów stałych. Centralne ogrzewanie to jeden z droższych elementów wykończenia domu. Ostateczna cena zależy od wielkości domu oraz rodzaju instalacji co. Przykładowo w domu o metrażu 160 m 2 ogrzewanego poprzez grzejniki za pomocą kotła gazowego za grzejniki, materiały, instalację centralnego ogrzewania wraz z montażem zapłacimy ok. 14 400 zł. Rozliczania kosztów centralnego ogrzewania i zimnej wody w budynkach Spółdzielni Mieszkaniowej „POLITECHNIKA” przy ul. Skarzyńskiego 4, 6 i 8 w Krakowie. I. Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania. § 1 1. W zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Politechnika” stosuje się indywidualne rozliczanie kosztów zużycia energii W każdy poniedziałek w godz. 12.00 - 14.00 oraz dodatkowo w pierwsze poniedziałki miesiąca w godz. 16.30 - 18.00, pracownicy Oddziału Centralnego zapraszają mieszkańców województwa mazowieckiego, którzy chcieliby uzyskać pomoc na przykład w prawidłowym sformułowaniu lub zanalizowaniu problemu z zakresu prawa energetycznego Możesz skorzystać z programu jeżeli jesteś właścicielem lub współwłaścicielem domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego z wyodrębnioną księgą wieczystą. W zależności od Twojego dochodu dostępne są 3 linie finansowania: Poziom podstawowy: intensywność dofinansowania wynosi od 40% do 55%, do 41 tys. zł bez kompleksowej ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW CENTRALNEGO OGRZEWANIA w budynkach z podzielnikami kosztów firmy „Techem" Techniki Pomiarowe sp. z o. o. PODZIAL KOSZTÓW CENTRALNEGO OGRZEWANIA Koszty calkowite centralnego ogrzewania rozliczane sq nastqpujqco: 1. Koszty state (niezaleŽne) — #cone dostawcy w okresie 12 miesiecy, w sklad których wchodzq: Nr8q. Wraz ze zbliżającym się sezonem grzewczym warto przypomnieć sobie obowiązki zarządcy nieruchomości związane z ogrzewaniem w bloku. Ogrzewanie mieszkania w wielu przypadkach jest zależne bezpośrednio od zarządcy. To na nim spoczywa wiele obowiązków, które nie należą do mieszkańców czy dostawców energii cieplnej. Mieszkańcy nie są stroną Wbrew powszechnemu przekonaniu to nie poszczególni mieszkańcy są stronami umowy o dostarczanie ciepła do danego lokalu mieszkalnego w bloku. Ogrzewanie mieszkania jest możliwe dzięki temu, że zarządca budynku, wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia zawarli umowę z dostawcą ciepła. Umowa taka ma charakter cywilnoprawny i jest umową sprzedaży. Znajdują się w niej informacje o tym, jaka ilość ciepła zostanie zakupiona na potrzeby ogrzewania budynku w danym sezonie grzewczym. Umowa zawiera także zapisy związane z sytuacją, w której dostawca energii cieplnej nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub dostarczana energia nie utrzymuje określonych parametrów jakościowych. Wtedy odbiorcom przysługują obniżki cen na dany okres świadczenia usługi. Mówi o tym między innymi artykuł 45a Ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo energetyczne ( 1997 Nr 54 poz. 348). Obowiązki zarządcy nieruchomości Zarządca nieruchomości, będąc stroną umowy z dostawcą ciepła zgodnie z Prawem energetycznym, ma obowiązek pobierania opłaty za ogrzewanie mieszkania w takiej wysokości, „aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu (…) ciepła”. Taką samą regułę stosuje się również w przypadku, gdy dany budynek ma własne ogrzewanie centralne i nie korzysta z miejskiej sieci ciepłowniczej, czyli w rozumieniu ustawy korzysta z własnego źródła cieplnego. Ponadto ustawodawca nakłada na zarządcę budynku obowiązek prawidłowego rozliczenia z podziałem na poszczególne mieszkania kosztów zakupu ciepła. Jeśli ciepło dostarczane do kilku budynków należących do danego zarządcy jest rozliczane za pośrednictwem jednego układu pomiarowo-rozliczeniowego, to zarządca jest zobowiązany do instalacji dodatkowych liczników, które umożliwią rejestrację ilości ciepła zużytego w każdym z budynków. Zgodnie z ustawą rozliczenie kosztów zakupu ciepła z podziałem na poszczególne mieszkania wykonuje się przy pomocy ciepłomierzy, urządzeń wskaźnikowych („niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych”) oraz powierzchni lub kubatury mieszkań. Obowiązki zarządcy nieruchomości stanowią, że musi on dokonać wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła w taki sposób, aby „stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat (…) w sposób odpowiadający zużyciu ciepła”. Informacja o tym, w jaki sposób rozliczane będzie ogrzewanie centralne w bloku, musi być opublikowana w wewnętrznym regulaminie rozliczeń, który zarządca ma obwiązek przedstawić mieszkańcom przed upływem czternastu dni od dnia, w którym zaczął on obowiązywać. Ponadto ustawodawca w Prawie energetycznym zaznacza, że jeśli zarządca decyduje się na rozliczenia według urządzeń wskaźnikowych dla poszczególnych mieszkań, to regulamin powinien dopuszczać możliwość zamiennego obliczania kosztów ciepła według powierzchni lub kubatury danego lokalu. Warto także pamiętać, że wszystkie wątpliwości co do wysokości opłat za ogrzewanie mieszkania należy zgłaszać nie do dostawcy ciepła, lecz do zarządcy nieruchomości bądź wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jako mieszkańcy nie jesteśmy stroną umowy o dostarczanie energii cieplnej. Od 20 lat zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem nieruchomościami. Poznaj naszą ofertę! Co to jest sezon grzewczy? Pomimo stosowania wielu zaawansowanych rozwiązań decydujących o tym, kiedy ogrzewanie centralne jest włączane, każdego roku w wielu budynkach zdarzają się skargi na to, że dzieje się to zbyt późno. Jeśli zarządca nie chce włączyć ogrzewania, ponieważ twierdzi, że jest jeszcze zbyt ciepło na zewnątrz, to warto dowiedzieć się, co na ten temat mówi ustawodawca. Pojęcie „sezon grzewczy” zostało pośrednio zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 15 stycznia 2007 roku w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemów ciepłowniczych ( 2007 Nr 16 poz. 92), które jest aktem wykonawczym do wspomnianego powyżej Prawa energetycznego. W paragrafie drugim punkcie 20 czytamy, że sezon grzewczy to „okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektów”. Jak widać nie jest to jednak precyzyjna odpowiedź na pytanie, kiedy zarządca ma obowiązek włączyć ogrzewanie w bloku. Należy dodatkowo podkreślić, że każdorazowe włączenie ogrzewania odbywa się po przekazaniu stosownego zgłoszenia przez zarządcę do dostawcy ciepła. Punktem odniesienia dla zarządcy i obowiązków, które nakłada na niego ustawodawca, może być powołanie się przez mieszkańców na zapisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( 2002 Nr 75 poz. 690), które jest aktem wykonawczym do ustawy Prawo budowlane. W rozporządzeniu możemy znaleźć informację, jaką temperaturę należy zapewnić wewnątrz poszczególnych pomieszczeń w obiektach mieszkalnych i użytkowych w Polsce. W przypadku pomieszczeń takich jak pokoje mieszkalne, przedpokoje, kuchnie, biura czy sale posiedzeń temperatura nie może być niższa niż +20 stopni Celsjusza. Natomiast w przypadku łazienek, szatni, pływalni czy oddziałów położniczych musi to być minimum +24 stopnie. Zgodnie z powyższym, jeśli temperatura zmierzona w poszczególnych pomieszczeniach jest niższa, to powinien być to sygnał dla zarządcy, że należy włączyć ogrzewanie w bloku. Należy więc pamiętać, że jeśli w naszym mieszkaniu jest zimno, a ogrzewanie centralne nie zostało jeszcze uruchomione, to powinniśmy skontaktować się nie z dostawcą ciepła, lecz zarządcą budynku, administracją lub wspólnotą mieszkaniową. Natomiast z firmą dostarczającą ciepło kontaktujemy się wtedy, gdy występuje awaria lub spadek jakości dostarczanej energii. Obowiązkowa kontrola systemu ogrzewania Podobnie jak w przypadku wielu innych elementów i instalacji także ogrzewanie centralne musi być poddawane okresowym kontrolom. Taki obowiązek nakłada na zarządcę Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane ( 1994 Nr 89 poz. 414). Zgodnie z artykułem 62 punkt 1 podpunkt 1a zarządca musi co najmniej raz do roku kontrolować stan techniczny „elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu”. Właśnie do tych elementów wskazanych przez ustawodawcę zalicza się ogrzewanie w bloku, które może ulegać niszczeniu przez niewłaściwy skład chemiczny wody wprowadzanej do obiegu lub bardzo niskie temperatury na zewnątrz budynku. Ogromna rola zarządcy w odpowiednim ogrzewaniu w bloku Wszystkie powyższe informacje pozwalają stwierdzić, że zarządca nieruchomości odgrywa bardzo istotną rolę w kwestii właściwego funkcjonowania centralnego ogrzewania. Należy pamiętać, że zarządca jest pierwszą osobą, do której powinniśmy udać się w przypadku wątpliwości co do właściwego naliczania opłat za korzystanie energii cieplnej oraz wtedy, gdy jesteśmy zdania, że ogrzewanie w mieszkaniu powinno zostać już włączone. Z kolei przed organami kontroli zarządca odpowiada za właściwy stan techniczny instalacji grzewczej. Mam pytanie odnośnie naliczania opłat za energię cieplną . Mieszkam w wspólnocie mieszkaniowej .Do chwili kiedy wspólnotą zarządzał ADM naliczanie odbywało się od metra sześciennego było to dla mnie zrozumiałe gdyż w wspólnocie są mieszkania różnej wysokości . W latach 90-tych zmieniliśmy administratora . Około dwóch lat temu zauważyłem że wysokość opłat jest naliczana od metrów kwadratowych . Zwróciłem na to uwagę zarządcy naszą wspólnotą jednak że zostałem zbyty ustną odpowiedzią "czy to się panu opłaca przecież w pańskim przypadku są to grosze gdyż w skali roku nadpłaca pan około 17 złotych . W styczniu i marcu tego roku na zebraniach wspólnota podjęła uchwały o podniesieniu opłat za 1 metr kwadratowy na koncie remontowym jak też w związku z tworzeniem planu zagospodarowania finansów na cały rok podwyżki za media . Zaliczka jaką mam płacić od 1 kwietnia 2009 za 72,99 metra kwadratowego wynosi prawie 800 złotych ponieważ jest to dość duże obciążenie chcę wystąpić pisemnie do administratora z wnioskiem o naliczanie energii cieplnej od metra sześciennego i tu moje pytanie jest mi wiadome że jest kilka wzorów naliczania energii cieplnej gdzie mogę znaleźć wzór naliczania od metrów sześciennych z poważaniem Krzysztof Ćwikła Koszty zarządu nieruchomością wspólną Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi: „Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.” „Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę (…)”. „Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.” Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne stanowi: „Art. 45a. (…) 8. Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej: 1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące: a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych: – wskazania ciepłomierzy, – wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności, – powierzchnię lub kubaturę tych lokali, 9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. (…) 12. W przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.” Ustalenie zasad rozliczania kosztów zakupu ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania Wspólnota ma prawo ustalić zasady rozliczania kosztów zakupu ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania. Wprowadzenie wybranej metody rozliczeń następuje w formie np.: regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku. Nie powinno budzić wątpliwości, iż regulamin powinien być zgodny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Z punktu widzenia użytkowników indywidualnych lokali szczególnie istotne znaczenie ma treść art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego, zgodnie z którą koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując metody wykorzystujące dla lokali mieszkalnych i użytkowych: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonym w przepisach o systemie oceny zgodności albo powierzchnię lub kubaturę tych lokali, natomiast dla wspólnych części budynku wielolokalowego: powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Oznacza to, że katalog metod, jakie można stosować w celu rozliczenia ciepła dostarczonego do budynku na indywidualnych użytkowników lokali jest ograniczony. Niewątpliwie w sytuacji gdy brak jest indywidualnych wskaźników pomiarowych poboru, każda metoda pozwala jedynie w przybliżeniu, a więc ryczałtowo, dokonać rozliczenia. Jest przy tym oczywiste, że w lokalach, w których zainstalowano odpowiednie urządzenia pomiarowe, rozliczenie kosztów za zużyte ciepło ma charakter zindywidualizowany, natomiast inaczej wygląda kwestia rozliczeń, gdy takich urządzeń brak. Rozliczanie kosztów ciepła w budynku wielolokalowym Trzeba wskazać na brzmienie art. 45a ust. 12 Prawa energetycznego, który stanowi, iż w przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody rozliczenia wykorzystującej wskazania urządzeń pomiarowych, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania. W danym budynku mogą być lokale opomiarowane oraz lokale nieopomiarowane oraz elementy wspólne (klatki schodowe, strych itp.). Postanowienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej i nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali. Energię cieplną dostarczaną do lokali z podzielnikami ciepła właściciele tych lokali mają prawo rozliczać według ich wskazań analogicznie jak w przypadku rozliczeń za wodę do lokali wyposażonych w wodomierze. Przy braku opomiarowania (jego awarii), regulamin powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania. Generalnie koszty dostarczanej do lokalu energii cieplnej ponosi właściciel samodzielnie i w 100%, zatem skoro w lokalu zainstalowane zostały podzielniki umożliwiające wyliczenie kosztu tej energii, to wspólnota nie ma w tym zakresie żadnej mocy decyzyjnej. Nie ulega także wątpliwości, że właściciel lokalu obowiązany jest uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, co wymaga opracowania w formie uchwały zasad rozliczania kosztów dostarczania energii cieplnej, ale tylko do nieruchomości wspólnej. Zgodnie z ugruntowaną wykładnią art. 23 ustawy o własności lokali, znajdującą potwierdzenie np. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08 uchwały właścicieli lokali nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali. Podejmowane w trybie art. 23 ustawy o własności lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych. Uchwała ustalająca zasadę, że do mieszkania nieopomiarowanego przypisuje się nierozliczoną energie cieplną – jest sprzeczna z prawem, zasadami współżycia społecznego oraz ustalonymi metodami rozliczania. Obciążenie lokalu niepomiarowego całym zużyciem energii cieplnej pozostałym po jej rozliczeniu w lokalach opomiarowanych Nasze prawo nie przewiduje metody rozliczania pozwalającej na obciążenia lokalu (lokali) nieopomiarowanego całym zużyciem energii cieplnej (koszty przesyłu) pozostałym po jej rozliczeniu w lokalach opomiarowanych. Wiadomym jest, że biorąc pod uwagę powierzchnię lub kubaturę tego lokalu (nieopomiarowanego), nie da się uzasadnić w jakikolwiek sposób, że lokal ten zużył tyle energii cieplnej. Tym bardziej, że, jak Pan wskazuje, wspólnota zdaje sobie sprawę z tego, iż powstają starty. Straty te powinny być rozliczone między lokale w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali i ich udziału w budynku (częściach wspólnych). Zarząd powinien realizować uchwały wspólnoty, o ile są obowiązujące i nie zostały uchylone w wyniku ich zaskarżenia. Niekiedy jednak sytuacja jest tak klarowna co do naruszenia norm prawnych przez daną uchwałę (pomimo jej niezaskarżenia), że dopuszczenie przez zarząd do jej stosowania może spowodować pociągnięcie zarządu do odpowiedzialności przez osoby poszkodowane. W przedmiotowej sprawie wspólnota mogłaby wystawić rachunek na to mieszkanie. A potem przy braku zapłaty musiałaby udowadniać, że to mieszkanie zużyło tyle energii na CO. Nie udowodni. A to oznacza koszty sądowe – niepotrzebne. Należałoby naświetlić zagadnienie wspólnocie. A zarazem dokonać zmiany regulaminu: dopuścić możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania; a nadto ustali zasadę, że koszty ponad wskazania urządzeń pomiarowych w lokalach należy rozliczać między wszystkie lokale w proporcji do powierzchni lub kubatury lokali i ich udziału w budynku (częściach wspólnych). Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . W z 2021 r. pod poz. 2273 rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych możliwość stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu ustala się w odniesieniu do rodzaju zastosowanej instalacji w danym budynku wielolokalowym oraz stanu technicznego tego budynku. Natomiast opłacalność stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu ustala się, biorąc pod uwagę projektowaną oszczędność energii w wyniku zastosowania tych urządzeń oraz koszt ich zakupu, montażu i czyli:stosuje się w przypadku, gdy:ciepłomierze posiadające funkcję zdalnego odczytuinstalacja centralnego ogrzewania w lokalu znajdującym się w budynku wielolokalowym posiada jednopunktowy układ zasilania w ciepło wszystkich grzejników znajdujących się w danym lokalu, a także gdy są spełnione łącznie warunki:analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania tych ciepłomierzyanaliza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania ciepłomierzy jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeńilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego nie przekracza wartości, o których mowa w art. 45a ust. 13 PrEnergzostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowymwęzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorcząpodzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytuinstalacja centralnego ogrzewania nie spełnia warunku, zgodnie z którym instalacja centralnego ogrzewania w lokalu znajdującym się w budynku wielolokalowym posiada jednopunktowy układ zasilania w ciepło wszystkich grzejników znajdujących się w danym lokalu, a także gdy są spełnione łącznie warunki:analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania podzielników kosztów ogrzewaniaanaliza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania podzielników kosztów ogrzewania jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeńilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego nie przekracza wartości, o których mowa w art. 45a ust. 13 PrEnergzostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowymwęzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorcząwodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej służące do rozliczeń kosztów zakupu ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej i posiadające funkcję zdalnego odczytusą spełnione łącznie warunki:analiza techniczna wykaże techniczną możliwość montażu tych urządzeńanaliza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku instalacji wodomierzy jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeńW rozporządzeniu wskazano również, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w tym budynku. Dokonuje tego tak, aby wybrana metoda stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie kosztów zakupu ciepła w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach. Ponadto, właściciel (zarządca) budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła wykorzystującej wskazania podzielników kosztów ogrzewania, jeżeli jest możliwe wyznaczenie dla kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach dla każdego sezonu grzewczego:maksymalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym;minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym. Ważne Koszty zmienne zakupu ciepła zależne od jego zużycia w lokalach to koszty zużytej energii na ogrzewanie poszczególnych lokali w budynku wielolokalowym w okresie grzewczy to okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania budynku przekazywanych użytkownikom lokali informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku wielolokalowym, o których mowa w art. 45c ust. 1 PrEnerg, obejmuje elementy wymienione w § 9 rozporządzenia. Natomiast zakres przekazywanych użytkownikom lokali informacji o zużyciu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku wielolokalowym, o których mowa w art. 45c ust. 2 PrEnerg, obejmuje elementy wymienione w § 10 § 3–5 rozporządzenia, czyli dotyczących technicznej możliwości i opłacalności wspomnianych wyżej ciepłomierzy, podzielników ciepła oraz wodomierzy, a także dotyczących przypadków stosowania ciepłomierzy i podzielników, nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu r. był wyposażony w ciepłomierze albo w podzielniki kosztów ogrzewania, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu, umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych przepisów § 3 i § 6 rozporządzenia, czyli dotyczących technicznej możliwości i opłacalności wspomnianych wyżej ciepłomierzy, podzielników ciepła oraz wodomierzy, a także dotyczących przypadków stosowania wodomierzy, nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu r. był wyposażony w wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej w poszczególnych lokalach, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu. Ważne Właściciel (zarządca) budynku dostosowuje regulamin rozliczeń w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia (do r.) w przypadku gdy zmiana wynikająca z rozporządzenia dotyczy metod rozliczania kosztów zakupu ciepła lub zakresu informacji wskazanych w § 9 oraz § 10 rozporządzenia. Na administratorze jako podmiocie, który zarządza nieruchomością, spoczywał obowiązek prowadzenia właściwej dokumentacji w zakresie realizacji roszczenia wspólnoty do żądania wymiany wadliwych urządzeń na nowe. Z kolei na zarządzie wspólnoty spoczywał obowiązek prowadzenia. Za złe opomiarowane, niezweryfikowanie i nieudokumentowanie stanu rzecz odpowiadają deweloper i administrator*. * Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 30 czerwca 2020 r. (sygn. akt: I C 610/19) Powódka jest właścicielem nieruchomości, na której znajduje się budynek z przeznaczeniem na cele mieszkalno-usługowe. Powódka była deweloperem, który wzniósł ten budynek. W budynku wyodrębnione zostały trzydzieści cztery samodzielne lokale, które powódka od początku 2018 r. sukcesywnie zbywała na rzecz nowych nabywców. W momencie wydawania sprzedanego lokalu zakładany był licznik i dopiero od tego momentu następowało opomiarowanie zużywanego ciepła, które obciążało nabywcę. Przedtem za wszystko płacił deweloper. Właściciele nieruchomości lokalowych oraz powódka stanowią wspólnotę Podjęte uchwały wspólnoty mieszkaniowej Na zebraniu właścicieli wspólnoty mieszkaniowej oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę w sprawie ustalenia i wprowadzenia regulaminu rozliczeń ogrzewania oraz ciepłej i zimnej wody. Rozliczenie ogrzewania miało odbywać się w oparciu o odczyt ciepłomierzy raz w roku. Ponadto wspólnota podjęła uchwałę o powierzeniu z dniem 1 maja 2017 r. administrowania nieruchomością wspólną firmie. W dniu 27 marca 2018 r. wspólnota podjęła uchwałę w przedmiocie wyboru zarządu wspólnoty. Do zarządu wszedł – prezes zarządu powodowej spółki. Na przełomie stycznia i lutego 2018 r. okazało się, że część liczników działa „do tyłu”, tj. nie wskazuje stanu zerowego. Zgłoszenia wady dokonał pracownik techniczny za pomocą strony administratora wspólnoty. Następnie o fakcie wystąpienia wady powiadomiony został przez administratora deweloper. Deweloper dokonał naprawy urządzeń w przeciągu około miesiąca. Wspólnota nie posiada dokumentacji dotyczącej zgłoszenia i usunięcia usterki. Nikt nie ustalił stanu liczników na dzień usunięcia usterki. Na początku 2019 r. do pozostałych członków zarządu dotarła informacja, że były kłopoty z licznikami W dniu 13 marca 2019 r. na zebraniu właścicieli oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę w sprawie zmiany sposobu rozliczenia za 2018 r. Rozliczenie ogrzewania za 2018 r. miało nastąpić zgodnie z metrażem lokalu – według tej samej stawki za 1 m 2. Jako stan startowy wspólnota przyjęła stan liczników na dzień 28 grudnia 2018 r. Na dzień podjęcia tej uchwały powódka była właścicielem sześciu lokali mieszkalnych oraz siedmiu lokali usługowych. Pozostali członkowie wspólnoty byli właścicielami osiemnastu lokali mieszkalnych i trzech lokali usługowych. Powódka o treści podjętej uchwały powzięła informację z wiadomości mailowej otrzymanej w dniu 3 października 2019 r. Żądania powódki Powódka – spółka będąca deweloperem – złożyła pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały w sprawie zmiany sposobu rozliczenia za 2018 r. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że jest właścicielem części nieruchomości zlokalizowanej w budynku, w skład której wchodzą: nieruchomość lokalowa (mieszkalna) oraz siedem lokali usługowych. Uchwałą wprowadzono regulamin rozliczania centralnego ogrzewania, zgodnie z którym rozliczenie kosztów ogrzewania miało odbywać się raz w roku na podstawie odczytów z ciepłomierzy. W każdym z lokali zainstalowane zostały indywidualne urządzenia pomiarowe, za pomocą których nastąpiło rozliczenie zużytego ciepła w roku 2017 oraz 2018. Zaskarżoną uchwałą wspólnota zmieniła sposób rozliczenia za 2018 r. W ocenie powódki podjęta uchwała jest nieprecyzyjna, co rodzi szereg wątpliwości w zakresie obowiązku opłaty za ogrzewanie za lata 2017–2018. ważne! Uchwała nie uwzględnia różnic występujących przy zużyciu ciepła w lokalach mieszkalnych, użytkowych oraz nieużytkowych. Powódka obawia się, że na skutek podjętej uchwały może dojść do jej pokrzywdzenia. W 2018 r. powódka posiadała najwięcej lokali w budynku i stosowane dotychczas rozliczenie ciepła uwzględniało to, że wiele z lokali było niezamieszkanych i nieużytkowanych. Zmiana sposobu rozliczenia ciepła może skutkować zobowiązaniem powódki do pokrycia kosztów ogrzewania w nadmiernej wysokości. Wspólnota mieszkaniowa, wnosząc o oddalenie powództwa wskazała, że zainstalowane urządzenia pomiarowe, za pomocą których miało nastąpić rozliczenie zużytego ciepła za rok 2018 uległy awarii. Urządzenia cofały się i odczyty niektórych z nich były na minusie. Z uwagi na wadliwe działanie liczników w ocenie pozwanej najkorzystniejsze było dokonanie rozliczenia ciepła za rok 2018 zgodnie z kubaturą mieszkań. Stanowisko sądu okręgowego Sąd uznał, że powództwo o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty zasługiwało na uwzględnienie. Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota mieszkaniowa jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 7 lokali, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Uchwała podjęta została w trybie mieszanym, tj. na zebraniu właścicieli oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódka została poinformowana o treści uchwały drogą mailową w dniu 25 września 2019 r. Pozew został natomiast wniesiony w dniu 30 października 2019 r. Zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. ważne! Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powódka domagała się uchylenia uchwały podnosząc, że jest ona niezgodna z prawem, narusza interesy powódki oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. Opinia sądu W opinii sądu zaskarżona uchwała narusza interesy powódki i jest sprzeczna z dobrymi obyczajami. W pierwszej kolejności podnieść należy, że podjęta uchwała w istotny sposób zmieniała sposób rozliczenia ogrzewania za rok 2018. Ustalony wcześniej sposób rozliczenia według odczytów z ciepłomierzy zmieniono na rozliczenie według powierzchni lokalów. Zmiana dokonana została z datą wsteczną, gdyż mimo że zaskarżona uchwała została podjęta 13 marca 2019 r., to dotyczyła rozliczenia za cały 2018 r. Słusznie zwracała uwagę powódka w toku postępowania, że tak radykalna zmiana narusza jej interesy, bowiem uderza w tych właścicieli lokali, którzy oszczędnie gospodarowali ciepłem w rozliczeniowym okresie. Takie działanie niewątpliwie wprowadza stan niepewności co do zasad, które będą w przyszłości obowiązywać przy rozliczaniu kosztów W następnej kolejności należy zwrócić uwagę okoliczności, w jakich doszło do podjęcia zaskarżonej uchwały. Pozwana nie wykazała, że nie było innego sposobu, by rozliczyć opłaty za centralne ogrzewania za 2018 r. niż w sposób wynikający z treści zaskarżonej uchwały. Zamontowane przez powódkę jako dewelopera urządzenia pomiarowe, za pomocą których miało nastąpić rozliczenie ciepła, uległy awarii na przełomie stycznia i lutego 2018 r. Awaria usunięta została w ciągu około miesiąca, później nie były zgłaszane uwagi co do wadliwego działania urządzeń. Brak jest jednak jakiekolwiek dokumentacji potwierdzającej formalne zgłoszenie, a następnie usunięcie usterki urządzeń. Ponadto nie sporządzono protokołu czy jakiegokolwiek innego dokumentu, z którego wynikałoby, jaki był stan liczników w lokalach po naprawie urządzeń. Za braki w dokumentacji z tego zdarzenia odpowiedzialność ponosi administrator wspólnoty powołany uchwałą oraz zarząd wspólnoty. Wskazać należy, co zresztą potwierdza treść dokumentów oraz zeznań świadków i stron, że pełniąca funkcję administratora pozostawała wówczas w związku małżeńskim z prezesem zarządu powodowej spółki (deweloper) i jednocześnie prezesem zarządu wspólnoty. ... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź

sposoby rozliczania centralnego ogrzewania